户均1.5套,中国人的房子已经过剩了吗?

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-05-19 09:19    浏览量:

近期,中国人民银行的一篇报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》在市场上备受关注。

他们通过抽丝剥茧般梳理数据背后的逻辑,结合过往对中国房地产行业的理解进行二次推导,得出了一些更有价值的结论:

2、房产价格上涨带来的资产膨胀压低了中国家庭的真实资产负债率,家庭的实际购买力已经略有透支;

3、中国家庭的不动产资产占比过高,远高于全球平均水平,更高于美国、日本等,投资类资产不足1成,需要通过房住不炒进行资产配置引导。

他们通过梳理二十余个省一级地方政府的政府工作报告,将其中关于房地产的政策导向划分为六个等级,从而一窥地方政府今年对房地产市场可能截然不同的态度。

有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。

1、2019年,城镇居民家庭户均总资产317.9万元。其中,家庭资产以实物资产为主,住房占比59%。

目前新房销售均价为1万元左右,考虑二手房区位更好,部分有一定溢价,因此估算全国房屋均价略超1万元。

3、然而若以全国平均推算北京上海的情况,则有明显偏差,预计总量依然处于供不应求状态。

若北京、上海的资产分布结构和全国一致,则按照北京和上海总资产分别为892万元和807万元计算,户均住房资产分别为528万元和477万元。

若以目前的二手房成交套均总价来看,北京和上海分别约为550万元和450万元,也就是说,目前北京户均套数只有约0.96,上海则约1.06。

除了每个家庭拥有的房产数量之外,我们认为这篇报告里关于家庭资产负债情况同样值得关注。

根据报告,目前全国样本城镇居民家庭的负债水平为9.1%,低于美国的12.1%。可以说,这是一个极低的水平。

根据我们的了解,房改之前的存量房屋面积大约在120亿平方米,房改后大约新建180亿平方米。

因此首先,考虑到房改前基本都为无负债的福利分房,这部分没有对应负债,相应拉低了负债率水平。

根据每年按揭贷款比例来看,新增按揭贷款比可以估算新房和二手房成交金额大约为30%,因此我们认为,是房价上涨带来的资产膨胀,带来了负债率水平大幅度下降至9.1%。

同时,若考虑无负债房屋多为老公房,因此尽管户均套数已经较高,但房屋质量依然有较大压力,棚改或者旧改依然会成为居民改善生活水平的必要手段。

另一方面,中国债务收入比(年负债/年税后收入)达到了1.02,高于美国的0.93,侧面反映了资产负债率较低是因为房价上涨。

考虑到美国的债务收入比已经不算太低,因此中国债务收入比更高的事实也反映出家庭实际购买力依然不高。

我们认为,中国家庭同时存在资产负债率较低、但债务收入比较高的情形,大概率是因为房价上涨所导致,并没有非常稳固的基础。

2019年中国城镇居民人均可支配收入为4.2万元,以调查样本户均3.2人计算,户均可支配收入为13.6万元。按有负债家庭的偿债收入比29.5%计算,偿债后可支出金额为9.6万元,处于较为安全水平。

同时若以目前套均房价125万元计算也可以看出,中国城镇家庭通过新增储蓄再次买房的能力已经基本透支,接下来只能靠置换来购入新的房产。

考虑到中国房地产的价格膨胀因素,我们认为中国居民的资产大多集中于不动产上,因此实际财富值略有高估。

按照央行报告,中国家庭不动产占比72%,住房达到59%,超过了资产的一半。同时,投资类资产占比只有9.7%,整体来看过低。

我们曾经根据《全球财富报告》测算过各国的非金融资产占比,其中,中国非金融资产占比大约为63%,高于全球平均的52%,远高于美国的36%。

截至目前,31省(市)中已有29省召开“两会”,其政府工作报告是看2020年房地产政策风向的最好指引。

以这29个省(市)的政府工作报告为样本,国泰君安宏观团队分析各省(市)对房地产政策的表述,可以看到从紧到松形成了六个梯队:

2、次之梯队:强调“房住不炒”,又提“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)——上海、宁夏、河北、海南、江苏。

如果我们把前两类相加,强调“房住不炒”共计10省(市),定义为松动空间相对有限的话,其占比32%。

因而我们认为,尽管2020年中央层面还会维持“房住不炒”基调,但在地方层面松动的空间较大。除了放松开发商融资政策之外,在地方层面或将在居民需求端出台支撑改善型需求政策。

不过需要注意的是,由于北京、上海等标杆省(市)属于强调”房住不炒”之列。在这种情况下,地方政府层面的政策松动很难形成像2014年-2016年那轮房价上涨的示范效应。

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