[CFO成绩单]金地集团总债务增长22.4% ROIC有提升空间

作者:admin    来源:互联网    发布时间:2020-11-01 18:07    浏览量:

  新浪财经房产|大眼楼管

  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  截止今年上半年的财务数据,金地集团及CFO韦传军整体的财务成绩得分86分,整体表现相对较好。韦传军,曾任职深圳大华会计师事务所审计师,万科集团财务部总经理助理等。2003年加入金地集团,现任金地董事会董事,高级副总裁及财务负责人。

  首先,从债务规模及结构来看。

  据Wind数据显示(下同),今年上半年,金地集团的短期债务达到422.69亿元,长期债务达603.78亿元,总债务规模相较于去年同期增长22.39%,债务规模增长较快。此外,其中的短期债务占比达到41.18%的较高水平,债务结构有一定的改进空间。

  而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达600.69亿元,超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为1.42,短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面,金地集团好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中现金短债比为1的水平。

  其次,从房企杠杆率方面来看。

  金地集团的资产负债率为78.73%,而在剔除1090亿元合同负债及预收款后,其资产负债率为69.88%,低于70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年仅为53.95%的水平,大幅低于100%的红线。

  金地集团上半年的财务数据均好于3条红线,高杠杆率的风险较小。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为78.73%,没有变化。

  再次,从或有的隐性债务方面来看。

  对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  今年上半年,金地集团的少数股东权益占比达到35.4%的高水平,而上半年少数股东损益为17.41亿元,占净利润47.23亿元的36.86%。与2018年中的少数股东权益占比接近,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为1.25。此外,金地集团账面对合、联营公司的股权投资合计402.2亿元,占总资产的10.84%,占净资产的51%。

  而从债务对于利润表的影响来看。

  平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。金地集团的平均融资成本较低,达到4.86%,相应的以利息支出为代表的财务费用也较低。上半年金地集团的财务费用率仅0.07%,此外报告期内利息支出27.38亿元,其中资本化利息12.07亿元,资本化比例仅有44.08%的水平。

  不过,由于较低杠杆率等缘故,金地集团上半年的盈利能力表现尚可,加权ROE为5.72%,在行业处于中游水平。

  最后,从量入为出的拿地政策来看。

  金地集团的土储建面达到5866万平方米,相较于2019年的销售面积来说,可以满足未来5年左右的销售,土储相对过于充足。不过其中处于一二线城市的土地储备占比达到约76%。

  此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。金地集团上半年的拿地均价为8125元/平米,销售均价为20948元/平米,地价与房价之比为0.39,处在合理水平。公司上半年的ROIC(投资回报率)有2.59%的水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

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