美国地产泡沫,房子成了印钞机,只有当退潮的时候才知道谁在裸泳

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-05-01 09:02    浏览量:

我对钱的花费无可奈何:四处借钱,钱袋始终空空,但这种病无药可医。 -威廉·莎士比亚,《亨利四世》。

2004年唐纳德·特朗普以4100万美元的价格在佛罗里达州棕榈海滩购买的房屋,因为难以解释的原因,两年后它的估价为1.25亿美元。它看上去正是人们认为唐纳德会居住的房屋。如果出售房屋,他持有房屋期间的年利润将达到惊人的4 200万美元。那是很棒的工作-拥有美国最奢华的海滩豪宅之一,1个月就能挣350万美元。

但是,同情一下接手的倒霉房主。他每年的持有成本为625万美元(以利率为5%,房价为1.25亿美元计算),还不包括税费。新房主不仅没挣到钱,每个月还可能得从口袋里至少掏出100万美元。这里,我们向他透露一个小秘密-房屋价格并不是每年都上涨的,尤其是刚上涨8 400万美元的房子。

我们原以为唐纳德定下了超高价格房屋的基调。但是,短短几周后便传来消息:前沙特阿拉伯驻美国大使班达尔·本·苏丹王子 位于科罗拉多州阿斯本的牧场,以1.35亿美元的价格挂牌出售。由此它成为美国,乃至全世界价格最高的私人房产。全世界范围内的富人全都挥霍无度:他们在南美洲购买牧场-布什家族也在巴拉圭购买了一个98 000英亩的大牧场;掏出鼓胀的钱包,在梅菲尔、旺多姆广场和太阳门等高档社区抢购公寓。 与此同时,一般房屋价格上涨约60%。

这和马里布与曼哈顿的收益相比,显得很微不足道。但是,因为100年以来从来没发生过这样的事,它足以让普通人眩晕。2005年,对洛杉矶购房者的调查显示:他们预计接下来的10年里房屋价格每年的上涨会高达22%-达到300万美元以上。这是美国很多地区人们的普遍预期。

正是如此,一场泡沫行将破灭时,幻觉才变得如此夸张,以至于要爆炸。但是,当贪婪大脑的左半边在盘算好财运时,右半边似乎不会计算2加2等于几。一般工薪族的年收入仅为4.146万美元。他怎么会买300万美元的房子?即使有5%的贷款,每月还款仍然达到1.25万美元-差不多是月收入的4倍。谁会冒这个险?即使如此,似乎还是有成千上万(或许几百万人)的人不仅有把握,还把自己的财务未来都押在上面。

这场欺骗的中心是房屋价值持续上涨的理念。但是,1896~1996年的100年里,房屋价格上升仅仅跟得上国内生产总值、通货膨胀和收入的增长。房价在接下来的10年里才开始上涨,并且上涨速度惊人。

于是专家和推销员粉墨登场。他们宣称房产价值在增加,是因为很多新住户正涌入这个地区。但是,为什么在全国50个州每个地方的房价都在上涨?回答是:房屋价格上涨是因为美国建筑用地快要耗尽,建筑规范更为严格。新房子实际上变得更为稀少,因此旧房子大受追捧。 但是,即使傻瓜也看得出事实不是这样的。的确存在房屋建造繁荣,而不仅仅是房屋价格繁荣。新的单一家庭住宅在旧奶牛场和停车场拔地而起。原有的单一家庭住宅则被推倒,腾出土地以建造分户出售的公寓大厦。以前空置的数英亩土地变成了房屋。在很多地方,房屋供应量增加的同时,人口数量实际上在减少:既然有这么多新房子,为什么价格还在上涨?

这种想法应该和房主的直觉(如果不是指示)相矛盾。他应该告诉自己:房子应该是甜蜜家园,而不是生物技术股票。 解决这个问题就像猩猩尝试做乘除法,老百姓意识到自己完全错了。他的房子根本就不是住宅,而是投资。这是多好的投资! 2002~2006年,很多地方的住宅房产价格每年上涨20%甚至更多,比大多数股票回报率都高。此外,哪只股票有带花岗岩工作台面的厨房呢? 如果他花20万美元,以谨慎的20%首付购房,那么最初只用支付4万美元。他有两种还款方式:一种是居住形式的红利(而出租的话,1年24 000美元);另一种是如果价格上升20%,资本收益就是4万美元。这是多么大一桶金啊!

投资4万美元,每年就能带来6.4万美元的慷慨回报。 这个房主是投资天才。只是凭借住在自己的房子里,他就比普通人赚得多。考虑更仔细的人也许会问:为什么不工作、不存钱就能做到这点?但是,这位平民现在是沃伦·巴菲特第二,甚至更聪明。巴菲特现在还住在40年前买的老房子里。他真是笨!他应该升级住房、抛售,再融资。 接着,另一个可怕的幻觉产生-房主已经相信:他的卧室里装有一台自动取款机。

现在,他可以定期从“四墙一顶”银行里取钱。他认为:每年增值4万美元的房屋应该能够通过再融资和资产增值抵押贷款轻松提供1万美元。于是他去借钱,2004年和2005年借了不下1万亿美元。专家告诉他:抵押贷款很便宜,房屋净值贷款比信用卡好。不是吗?房屋价格似乎和卡纳维拉尔角 ①的火箭发射捆在了一起。他,或者他们,怎么会出错呢?

大量涌现的非传统抵押的数量和方式无穷无尽-有可调利率抵押贷款(占2004~2006年间所有抵押贷款的40%~50%),也有零首付、诱惑利率、只付利息的抵押贷款,还有灵活付款式贷款一种以及“声明收入”申请式贷款即所谓骗子贷款,因为借款人凭想象随意填写。甚至还有一种分期偿还抵押-一种恶魔般的创新,因为即使按时还款,本金实际上也在增加。因此,很多抵押贷款根本不是真的购买房屋,而是借款人选择在未来某个时间购买房屋的权力-前提是一切进展顺利。

1999年,只有5%的贷款是次级贷款-提供给边际借款人的抵押贷款。5年后,这个数字增至20%。 据估算,当前市场约有1.5万亿美元的次级贷款,其中大部分是零首付。隐患在于:2007年和2008年,大约6 000亿美元次级贷款的月付将增长50%,因为曾经的两年低利率期已经结束。在可调利率抵押贷款和危险贷款的诱惑下,如今越来越少的人拥有自己的房屋。越来越多的人成为赌徒,打赌他们的财产的增值速度足够快,这样他们就能再三融资。

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