绿维文旅:六问旅游房地产开发!

作者:admin    来源:互联网    发布时间:2020-06-24 22:29    浏览量:

绿维文旅认为,旅游地产作为一种边缘性、交叉性产业,如果仅按照一种产业规律非常难把握。旅游地产和产业发展、城市开发、区域综合开发结合在一起,涉及开发商、政府管理部门、旅游度假者和当地居民四大主体。旅游地产是一个综合性项目,它与城市地产最大的区别就是需将人从客源地搬运到目的地。因此旅游地产的开发关键,就是形成吸引核,进而构建休闲消费聚集,在低成本的土地价格与高回报的房产收益之间寻找平衡。

对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说,吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。若没有吸引力,就不会产生游客的旅游效应,没有旅游行为,也就不会发生各种形式的旅游消费,包括旅游地产的消费。

土地升值,是旅游地产的第一个盈利点。旅游人气的集聚依靠吸引核的打造,也可以借力现有景区。绿维文旅认为,如何把已经形成的旅游游客引导进入休闲消费,包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等,是形成商气的关键。因此,从观光游客的人气基础,形成休闲人气,建设集散与休闲商气,是土地价值升值的关键。有了休闲消费,休闲商业地产的价值就形成了,整个区域的土地价值才能够提升。

一种较为普遍的观点,认为“旅游地产”即“以旅游带动地产”,这种理解虽然有所偏颇,但表述了旅游地产的两大功能——“旅游聚集人气,地产带动商气”,也是旅游地产发展的目的之一。绿维文旅认为,如何选择具有市场开发潜力的项目,进行运营模式的转换,形成市场的快速引爆,是旅游地产开发期冀达到的一个主要目标。

旅游项目设计的核心在于主题定位,而从房地产项目吸引力的塑造来看,进行旅游地产的主题定位及打造,具有提升附加价值的功效。因此,绿维文旅认为,实现项目开发建设与主题理念的共鸣是发展的关键所在。

旅游地产最大的盈利,来自二级开发的房产。旅游房产的种类较多,特别是房地产市场调控以来,具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多,模式创新很快。其中休闲小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式,直接带动了休闲小镇地产的火爆。销售型酒店房产产品,花样翻新,销售较旺,包括产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等。会所庄园房产,会员制房产,各有门道。郊区住宅、景观住宅、高尔夫住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等,销售受到一定制约。

旅游地产对城市及区域发展的带动作用极强,在我国经济发展模式转型的机遇下,政府部门对旅游地产开发大多有相应的政策支持和土地、资金优惠条件,如何合理、有效地利用相关支持,是开发前期值得深入思考的一个方面。

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