近期，中国人民银行的一篇报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》在市场上备受关注。

他们通过抽丝剥茧般梳理数据背后的逻辑，结合过往对中国房地产行业的理解进行二次推导，得出了一些更有价值的结论：

2、房产价格上涨带来的资产膨胀压低了中国家庭的真实资产负债率，家庭的实际购买力已经略有透支；

3、中国家庭的不动产资产占比过高，远高于全球平均水平，更高于美国、日本等，投资类资产不足1成，需要通过房住不炒进行资产配置引导。

他们通过梳理二十余个省一级地方政府的政府工作报告，将其中关于房地产的政策导向划分为六个等级，从而一窥地方政府今年对房地产市场可能截然不同的态度。

有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

1、2019年，城镇居民家庭户均总资产317.9万元。其中，家庭资产以实物资产为主，住房占比59%。

目前新房销售均价为1万元左右，考虑二手房区位更好，部分有一定溢价，因此估算全国房屋均价略超1万元。

3、然而若以全国平均推算北京上海的情况，则有明显偏差，预计总量依然处于供不应求状态。

若北京、上海的资产分布结构和全国一致，则按照北京和上海总资产分别为892万元和807万元计算，户均住房资产分别为528万元和477万元。

若以目前的二手房成交套均总价来看，北京和上海分别约为550万元和450万元，也就是说，目前北京户均套数只有约0.96，上海则约1.06。

除了每个家庭拥有的房产数量之外，我们认为这篇报告里关于家庭资产负债情况同样值得关注。

根据报告，目前全国样本城镇居民家庭的负债水平为9.1%，低于美国的12.1%。可以说，这是一个极低的水平。

根据我们的了解，房改之前的存量房屋面积大约在120亿平方米，房改后大约新建180亿平方米。

因此首先，考虑到房改前基本都为无负债的福利分房，这部分没有对应负债，相应拉低了负债率水平。

根据每年按揭贷款比例来看，新增按揭贷款比可以估算新房和二手房成交金额大约为30%，因此我们认为，是房价上涨带来的资产膨胀，带来了负债率水平大幅度下降至9.1%。

同时，若考虑无负债房屋多为老公房，因此尽管户均套数已经较高，但房屋质量依然有较大压力，棚改或者旧改依然会成为居民改善生活水平的必要手段。

另一方面，中国债务收入比（年负债/年税后收入）达到了1.02，高于美国的0.93，侧面反映了资产负债率较低是因为房价上涨。

考虑到美国的债务收入比已经不算太低，因此中国债务收入比更高的事实也反映出家庭实际购买力依然不高。

我们认为，中国家庭同时存在资产负债率较低、但债务收入比较高的情形，大概率是因为房价上涨所导致，并没有非常稳固的基础。

2019年中国城镇居民人均可支配收入为4.2万元，以调查样本户均3.2人计算，户均可支配收入为13.6万元。按有负债家庭的偿债收入比29.5%计算，偿债后可支出金额为9.6万元，处于较为安全水平。

同时若以目前套均房价125万元计算也可以看出，中国城镇家庭通过新增储蓄再次买房的能力已经基本透支，接下来只能靠置换来购入新的房产。

考虑到中国房地产的价格膨胀因素，我们认为中国居民的资产大多集中于不动产上，因此实际财富值略有高估。

按照央行报告，中国家庭不动产占比72%，住房达到59%，超过了资产的一半。同时，投资类资产占比只有9.7%，整体来看过低。

我们曾经根据《全球财富报告》测算过各国的非金融资产占比，其中，中国非金融资产占比大约为63%，高于全球平均的52%，远高于美国的36%。

截至目前，31省（市）中已有29省召开“两会”，其政府工作报告是看2020年房地产政策风向的最好指引。

以这29个省（市）的政府工作报告为样本，国泰君安宏观团队分析各省（市）对房地产政策的表述，可以看到从紧到松形成了六个梯队：

2、次之梯队：强调“房住不炒”，又提“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）——上海、宁夏、河北、海南、江苏。

如果我们把前两类相加，强调“房住不炒”共计10省（市），定义为松动空间相对有限的话，其占比32%。

因而我们认为，尽管2020年中央层面还会维持“房住不炒”基调，但在地方层面松动的空间较大。除了放松开发商融资政策之外，在地方层面或将在居民需求端出台支撑改善型需求政策。

不过需要注意的是，由于北京、上海等标杆省（市）属于强调”房住不炒”之列。在这种情况下，地方政府层面的政策松动很难形成像2014年-2016年那轮房价上涨的示范效应。