房产投资的正确打开方式

作者:admin    来源:互联网    发布时间:2020-06-17 19:56    浏览量:

投资房产可以算是近十年非常火爆的投资板块了,有很多人因为投资房产算是赚得盆满钵满,还有一些投资房产实现了财务自由的,那就今年这个形势,是否适合投资房产呢,下面听我娓娓道来(如果是自住房刚性需求的,小编在上一篇文章已经介绍了购买注意事项):

大部分人投资房产大致有以下三类:公寓、普通住宅、商业门面。我们先来分析一下这三类的大概要素:

公寓是商业性住房,电费、水费、燃气、物业费等相关费用都比较高,基本是民用标准的2倍以上,住在公寓的生活成本就比较高。

一般购买公寓没有什么限制,但首付一般较高,达到五成,而且可贷款的年限大部分为10年。

公寓一般为小户型,有购房自住需求的群体一般会优先选择普通住宅,所以公寓一般是用于出租,不利于出售。

公寓变现的方式是通过出租获益,在这里我们要考虑这个租售比(房价租售比=单套月租/总价),比如一套公寓总价为40万,每个月出租的金额为2000元,这个租售比就是1:200,这个处于国际标准的房产租售比的范围内(国际标准为1:100~1:200),大概16年能回本。按这套公寓来计算,算是比较优质的商业资产。

投资的房产一定要能带来正收益,否则的话就成为负债了。(举例:首付之后月供是3500元,租出去的收入是4000元/月,每个月还能有500元的收入,这个就算是正收益;如果月租收入是2000元,每个月还需要付出1500的房贷,那就变成每个月还多了1500元的负债了,这样的房产不建议投资。)

根据我国相关法律规定,一般民用住宅建筑权属年限为70年,即普通住宅的房屋产权年限为70年。讲通俗一点的意思就是:这套住房在70年之后依然是你的,但是住房建设用的土地仍是国家,可能到了70年之后需要向国家缴纳一些税费延续使用。但从实际角度来思考,房子用了几十年后,一般情况下可能快要成危房了,估计要被拆迁重建了,所以并不要过于在意这个70年或是50年。

住宅无论是用电费、水费、燃气还是物业等相关费用按民用标准来收取,生活成本比较低。

具有投资优势的房产可能都在一线或是新一线城市,而这些城市基本都有限购政策。而且就目前而言,需要注意一线城市的房产价格已经趋于高位,但有一些新一线城市的价格相对比起来还不算太高,具备一定的投资价值。

投资房产需要有一个共识,这必然是一个长线投资,因为国家现在出台了相关政策限制房产交易需要达到一定的年限才能进行,所以投资房产可能要持有5至10年的时间。

这类房产的投资,变现的方式主要是用于出售(当然在出售前的房租也能带来一定的收入),待价格上去后出售给那些有刚性需求的人。

首付大概是50%,贷款年限一般为10年。门面可以用于自己经营、出租或是出售。商业门面也需要着重注意租售比、正收益,跟公寓的算法方式一样。这里就不再列举了。商业门面想要租到好的价格,那就必然要与客流量挂钩,所以在选择门面时需着重考虑这个因素。

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